Uzucapiunea. Aspecte teoretice si jurisprudenta (Carte de: Adriana Pena; Eduard Dragomir)

Lucrarea de faţă, intitulată sugestiv „Uzucapiunea. Aspecte teoretice şi jurisprudenţă, îşi propune a răspunde, prin argumente doctrinare şi de practică judiciară, mai multor întrebări, precum: Ce este uzucapiunea?; Care este importanţa uzucapiunii în dreptul civil român?; Câte tipuri de uzucapiune cunoaşte sistemul nostru de drept?; Care sunt condiţiile cerute de lege pentru a opera uzucapiunea?; Care este modul de calcul al termenului în materie de uzucapiune?; Care sunt efectele uzucapiunii? etc.

Încă de la începutul parcurgerii materiei ar trebui să reţinem, pe scurt, că prescripţia, lato sensu, nu este altceva decât un mijloc de a dobândi proprietatea sau de a se libera de o obligaţie, în condiţiile stabilite de lege. Aceasta este o definiţie generală care, deşi pare ambiguă, ne-o dă chiar art. 1837 din Codul civil în vigoare.

Pentru a lămuri lucrurile, trebuie să înţelegem de la început că vorbim despre prescripţia achizitivă, numită şi uzucapiune, atunci când împlinirea termenului conduce la dobândirea unui drept şi avem în vedere prescripţia extinctivă atunci când împlinirea unui termen permite exonerarea debitorului de îndeplinirea unei obligaţii. Timpul este, astfel, elementul cheie esenţial, în ambele cazuri, servind fie la dobândirea, fie la pierderea dreptului.

Aşadar, se impune a delimita între cele două instituţii ale dreptului civil: prescripţia achizitivă (uzucapiunea) şi prescripţia extinctivă. În sistemul nostru legislativ, uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod originar de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege. Spre deosebire de uzucapiune, prescripţia extinctivă constă în stingerea dreptului material la acţiune, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege.

În materia pe care o analizăm (prescripţia achizitivă sau uzucapiunea), Codul civil reglementează: uzucapiunea de 30 de ani (denumită şi uzucapiunea de lungă durată) şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani (denumită şi uzucapiunea de scurtă durată).

Articolul 1890 din Codul civil prevede dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin simpla exercitare a unei posesii utile timp de 30 de ani, fără ca persoana care posedă să fie ţinută a dispune de un titlu şi fără să i se poată opune reaua credinţă. Astfel, pentru a uzucapa este suficient să se exercite o posesie utilă, timp de 30 de ani, fie ea chiar şi de rea credinţă şi fără vreun just titlu.

De la această regulă s-a instituit excepţia, prevăzută de art. 1895 şi art. 1896 din Codul civil, prin care s-a reglementat prescripţia achizitivă de scurtă durată, de 10 până la 20 de ani, ce presupune, pe lângă exercitarea posesiei utile în timpul arătat, încă două condiţii: existenţa bunei credinţe şi a unei juste cauze (justul titlu).

Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată în art. 1890 din Codul civil, trebuie îndeplinite cumulativ două condiţii: posesia propriu-zisă să fie utilă, adică neviciată şi să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună-credinţă sau de rea-credinţă. În acest sens, în art. 1846 alin. 1 din Codul civil se dispune că orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii. În completare acelaşi articol din Codul civil precizează că posesiunea este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru. În conformitate cu prevederile art. 1847 din Codul civil: ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

În afara condiţiilor generale (posesia utilă şi exercitarea acesteia, neîntrerupt, pe o perioadă de 10 până la 20 de ani), uzucapiunea de scurtă durată implică îndeplinirea următoarelor condiţii speciale: posesia să se întemeieze pe un just titlu şi pe buna-credinţă a posesorului. Observăm că pentru a opera uzucapiunea de scurtă durată trebuie îndeplinite suplimentar două condiţii speciale: intrarea în posesie să se fi realizat în temeiul unui just titlu şi, respectiv, cu bună-credinţă din partea posesorului.

Justul titlu (justa cauză în termenii Codului civil) poate fi orice act translativ de proprietate care, din diverse motive, nu a fost apt să transmită acest drept. În acest sens, art. 1897 din Codul civil ne indică că justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc. Actul respectiv (titlul) trebuie să provină de la o altă persoană decât adevăratul proprietar. Actul care ar proveni de la adevăratul proprietar ar fi suficient să ducă, prin el însuşi, la dobândirea proprietăţii, fără să fie nevoie de trecerea timpului, temeiul dobândirii dreptului de proprietate constituindu-l convenţia, în acest caz. Drept urmare, titlul translativ de proprietate care provine de la adevăratul proprietar nu poate sta la baza uzucapiunii.

A doua condiţie se referă la buna-credinţă a posesorului. Art. 1898 alin. 1 din Codul civil dispune că buna-credinţă constă în credinţa greşită a posesorului că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar. Buna-credinţă trebuie să fi existat la momentul dobândirii imobilului - art. 1898 alin. 2 din Codul civil - ea presupunându-se totdeauna - art. 1899 alin. 2 C. civ. -, revenindu-i celui care susţine că posesorul a fost de rea-credinţă, sarcina de a aduce dovada acestui fapt.

Efectul principal al uzucapiunii este acela că posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau, după caz, al altui drept real asupra bunului posedat în tot timpul cerut de lege. Acest efect se produce retroactiv, în sensul că posesorul va fi considerat proprietar din prima zi a posesiei sale şi nu de la momentul împlinirii termenului.